高新区市民中心项目可行性研究报告

高新区市民中心项目可行性研究报告

一、    前言（项目概况）

南京高新区作为国家级高新技术产业开发区，自1988年成立至今，经过十余年的开发建设，初步建成以生物医药、电子信息、机电一体化、航空新材料四大产业为主的高新技术研发基地和产业基地，开发建设了软件园、生物医药等一批特色园区。明确的产业发展目标，高标准的园区景观建设，功能完善的公用设施和配套齐全的基础设施，良好的投资环境吸引了大批国内外企业进区发展。目前区内已引进企业千余家，其中国际500强企业数十家；成为南京新的经济增长点之一。　　

2002年，南京高新区按工业区布局原则编制了“高新区泰山园区控制性详细规划”并获得批准（宁政复[2003]12号）（见已批泰山园区控制性详细规划用地规划图）。随着江北大交通格局的不断改善，泰山园区作为“浦口板块”东部城市组团的重要组成部分，其城市空间形态已逐步由工业规划为主的产业区演变为以高科技研发为主、城市配套并重的新城区。鉴于上述情况，2005年上半年，高新区对泰山园区的控制性详细规划进行了修编，同年获得市政府批准（宁政复[2005]82号）。　　

2005年以来，随着高新区泰山园区周边地区房地产项目的大量涌入，浦口东部地区近50平方公里城市空间内缺乏城市公共设施配套的问题凸显，主要包括中小学配套、区域市民文化设施配套和区域商业、商务配套等。为避免浦口东部地区再次出现其他城市新建区已出现的问题，同时完善高新区的投资环境，吸引高端人才和技术创新项目的入区发展，高新区拟将泰山园区柳州路两侧1024亩用地作为桥北地区城市市民、教育和商务配套用地，完善和提升桥北地区和高新区的城市服务功能（见区域位置图）。从区域城市的功能完善角度看，本区作为地区级服务中心，应体现为地区生活服务的概念，容纳地区主要的商业、市民文化休闲等内容；从城市景观系统来看，本区将是构建浦口桥北地区新城市空间的主要地区。　　

二、    项目建设必要性

（一）建设市民中心、文化馆是高新区用地空间布局优化的需要

2005年上半年，高新区对泰山园区的控制性详细规划进行了修编工作，对产业结构进行了重新调整，高新区布局结构的调整必然导致其用地结构的重整，从而产生了用地置换，而产业布局结构的调整方式直接决定着城市用地布局的方向。随着高新区扩园工作的进行，高新区的发展态势也进一步明朗化，其中，高新技术生产企业将进一步向三桥园区集聚，桥北片区主要发展高新技术研发企业与生活居住配套。1024亩地块作为高新区主要的生活配套用地，在本次高新区空间布局优化中，被提出了更高的配套要求，按照南京新建地区公共设施配套标准规划指引，宜控制用地形成集中的地区中心，结合轨道交通和公交枢纽站点在交通便捷的区域中心地带设置形成地区级公共设施中心，保证实现居民在步行30分钟、自行车10分钟、机动车5分钟以内可达，用地规模控制在20—25公顷内，与地区公共绿地广场共同形成综合的地区级公共活动中心。因此在该地区形成市民、文化中心是符合高新区用地空间布局优化的需要的。　　

同时，柳州路两侧1024亩用地位于桥北地区的中心区位置，地理位置重要，随着市场经济的逐步推进，从市场经济的原则出发，从土地价值论的视角来看，高新区提出对该1024亩用地进行规划调整，作为高新区主要的生活配套用地，建设市民中心、文化馆是必要的，同时也符合经济发展规律。

（二）建设市民中心、文化馆是该地区周遍建设发展的需要

根据城市建设发展的一般规律，公共配套设施往往在居住用地建成一定规模后进行建设，在时间上有一定的滞后性。相反，大规模的居住社区建成后对相关公共设施的配套需求也会逐渐增加。　　

表1-1 浦口东部地区已建、在建居住项目一览表　　

1024亩用地位于浦口桥北片区的区域中心位置，部分用地肩负地区中心的职能。近年来，随着浦口桥北片区大量居住大盘的陆续开发，其对公共设施配套的需求也日益增加，尤其是以地区性商业、市民、文化中心等配套设施需求较高。这使建设地区性的市民中心、文化馆项目显得十分迫切。　　

同时，根据TOD公共交通发展模式，以轨道交通站点为中心的周边辐射范围内地块价值有较大幅度的提升。由于轨道交通线路确定在本地区设置两处站点，这对商业及人气的集聚更为有利，为市民中心，文化馆的建设带来了市场经济的驱动力，与整个浦口桥北片区的发展相互促进。　　

（三）建设市民中心、文化馆是该地区广大人民群众精神文明建设的需要

浦口东部地区近50平方公里的城市内，至今为止还没有一块集中供市民进行市民休闲，文化锻炼的较大规模的公建设施，而整个新区泰山园区近期规划人口规模约15万人，远期为35万人，因此在该地区建设市民文化事业，促进浦口地区的精神文明发展，是浦口新区城市发展迫切需要解决的问题之一，选择在该地区建设市民中心、文化馆，在城市新建地区建立完备、安全、便捷、高效、舒适的公共服务设施配套体系，全面提升南京高新区的规划建设水平和生活环境质量，满足城市居民较高层面的公共服务需求，建立发挥区域辐射职能为目标提供服务功能的设施，通过开展丰富多彩的市民文化活动，利用精神文明的建设带动物质文明的发展，更好促进南京浦口新城区的发展。

三、    建设条件

  市民中心、文化馆工程项目建设基地位于泰山园区1024亩地块内（见附录一）。两地块相邻，市民中心建设用地为2-5地块，地块北侧为　28米　宽北苑路，东侧为　18米　宽宝华路，南侧为　35米　宽毛纺厂路，西侧为　46米　宽柳州路，并紧邻规划的江北轻轨线，用地面积1.4万平方米；文化馆建设用地为2－7地块，地块北侧为城市区级商业中心，东侧为　13米　宽双垄河，南侧为　35米　宽毛纺厂路，西侧为　18米　宽宝华路，用地面积约1.46万平方米。两块用地现状基本平坦，交通十分便利，区位条件优越，适合建设区域性公共设施项目。

四、    项目设计依据

（一）《南京市浦口区总体规划（2002－2020）》

（二）《南京高新区泰山园区控制性规划调整》(宁政复[2005]82号）

（三）《南京高新区泰山园区1024亩地块控制性详细规划调整》(2006年）

（四）南京新建地区公共设施配套标准规划指引

（五）国家、省、市相关法规

五、    项目设计目标

总体指导思想以市民中心、文化馆为核心，进行规划设计，把该地区建设成桥北地区新型的商业办公、市民文化、居住休闲的多功能综合区域，打造桥北地区的现代活力之源。

（一）市民中心

拟建设市民活动中心的功能包括：演艺休闲功能、游艺健身功能、阅览辅导功能、展览功能。设计应以“健康、和谐”为设计理念，体现“活力、清新”主题。重视功能和形式上的统一，使其在功能和景观上成为地区的亮点（标志）；要有特点，富有动感，创导时尚潮流；同时又要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性。

（二）文化馆

拟建设的文化馆应可作为区级比赛场，包括篮球馆（观众席约5000座）、游泳训练馆及分室外篮、排球、网球场地，文化馆的设计，既要满足国家标准比赛的要求，又要满足地区文化事业的发展，与本地区总体规划、现有建筑风格保持一致，并有所突破。要充分考虑赛后场馆利用的需求，延伸运动理念，使其成为多功能的文化、市民活动中心。建筑设计应以“清新、活泼”为设计理念，体现“活力、健康”主题。重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为地区的亮点（标志）；要有特点，富有动感，创导时尚潮流；同时又要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性。　　

六、    规划设计构思

（一）总图布局　　

根据功能要求及总用地特征，在市民中心2-5地块上宜将阅览辅导功能和展览等较安静功能用房布置在南面，将对外联系服务性较强的休闲市民，游艺健身等功能布置在北面，在南北楼中间布置市民广场和主次入口，同时与文化馆形成东西向的轴线，穿越至双垄河，形成开放空间。在文化馆2-7地块上将主场馆设置在地块的中心，训练场馆结合北侧的城市绿地设置，成为城市休闲景观中的一部分。

打破南北空间的单调秩序；同时为西部及东北部城市景观的渗通创造条件，有利于集中绿化的对应围合，也有利于双垄河滨水景观对市民中心景观的渗透。　　

七、    规划设计任务及要求

（一）市民中心

1、规划建筑设计概况

拟建设市民活动中心的功能包括：演艺休闲功能、游艺健身功能、阅览辅导功能、展览功能。总建筑面积约2.　8万平方米　，建筑高度小于　50米　。

2、规划建筑设计依据

1）市民馆建筑设计规范（JGJ41—87）

2）电影院建筑设计规范(JGJ58-8)

3）民用建筑设计通则(GB50352-2005)

4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）

5）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）

6）其它相关法规规范

7）业主对工程的要求及设想

3、规划建筑布局基本原则

1）与总体规划体系的合理衔接，功能分区合理；

2）充分考虑与大规划的结合，做到可持续发展；

3）尽量合理利用庭院空间，结合地区市民元素，营造绿色建筑；

4）合理组织交通流线、解决停车问题，各功能之间联系紧密，又互不干扰；

5）创造有节奏和韵律天际轮廓线；

6）注重规划布局的层次感和梯度感设计，达成和谐统一。

4、规划建筑功能配置

1）观演休闲部分

主要包括300～500座影视厅两个，舞厅、多功能厅各一个，咖啡室、茶室各一个，KTV娱乐室一个，集中餐饮一处。

2）游艺健身功能部分

中型游艺室两个；棋牌室、儿童活动室、老人活动室若干，健身馆、文化馆、瑜伽馆等；乒乓球室、台球室、壁球室等。

3）阅览辅导功能部分

图书阅览室两间；儿童阅览室一间；电子阅览室一间；视听、书法、美术、舞蹈、戏曲等辅导用房。

4）展览功能部分

小型展厅两个、综合大型展厅一个。

5）辅助用房

包括办公管理、清洁、消防、控制等。

6）室外需考虑承办地区性市民活动时的场地。

（二）文化馆

1、规划建筑设计概况

拟建设的文化馆应可作为区级比赛场，包括篮球馆（观众席约5000座）、游泳训练馆及分室外篮、排球、网球场地，文化馆的设计，既要满足国家标准比赛的要求，又要满足地区文化事业的发展，与本地区总体规划、现有建筑风格保持一致，并有所突破。要充分考虑赛后场馆利用的需求，延伸运动理念，使其成为多功能的文化中心。总建筑面积约2.　5万平方米　，建筑高度小于　24米　。　　

2、规划建筑设计依据

1）文化建筑设计规范(JGJ31-2003)_

2）民用建筑设计通则(GB50352-2005)

3）建筑设计防火规范（GB50016-2006）

5）其它相关法规规范

6）业主对工程的要求及设想

3、规划建筑布局基本原则

1)与总体规划体系的合理衔接，功能分区合理；

2)充分考虑与大规划的结合，做到可持续发展；

3)尽量合理利用庭院空间，结合地区市民元素，营造绿色建筑；

4)合理组织交通流线、解决停车问题，各功能之间联系紧密，又互不干扰；

5)创造有节奏和韵律天际轮廓线；

6)注重规划布局的层次感和梯度感设计，达成和谐统一。

4、规划建筑功能配置

1）篮球馆部分

1篮球馆

要求可承办区级篮球、排球单项比赛，按中型比赛场地设计，场地44x34米约1500平方米，周边可考虑设部分活动席用于文艺观演，能够容纳观众5000座。

2观众用房

包括休息室、厕所、服务外卖、开水间等。

3运动员裁判用房

运动员室，更衣、休息、浴厕4套；医务室，裁判用房等。

4竞赛管理及媒体用房

包括办公及会议室，记者新闻室，贵宾室、记时记分室、广播电视转播录制室、灯光消防控制室、文化器材库、泵房空调机房等。

2）游泳训练馆部分

1游泳池

设25x21x1.2~2米深8泳道游泳池一座，游泳馆内可不设观众席，可在馆的上空外围设夹层观摩廊。

2辅助用房

包括满足训练人数200人的更衣淋浴间，水处理和水泵设备房，医务、器材、管理、办公等用房若干。

3训练馆（风雨操场）

包括球类训练馆、体操训练场、乒乓球训练房、健身房、更衣淋浴厕等。

八、    建设时序

根据总体规划的安排和建设项目的自身条件，       高新区泰山园区市民中心、文化馆建设拟分为三个步骤进行。第一步：对该两个项目进行设计招投标，选择综合实力强，设计经验丰富的国内知名甲级建筑设计单位。拟邀请东南大学建筑设计院，同济大学建筑设计院，南京大学建筑设计院，现代集团上海华东建筑设计院，江苏省城市规划设计研究院五家，于　3月19日　完成招标工作。第二步：对现有场地进行适当平整，便于与周边规划道路，河流的衔接，合理组织基地雨水排水；建设围墙、整治和种植绿化，形成通透的围墙，沿路成排树木、绿地，开放双垄河边的滨水休闲空间等；同时“水、电、气、路”一步到位，预留管位，接口，形成完善的道路系统、给排水系统、供电、煤气、通讯网络等；建设市民中心，文化馆主场馆。第三步：在第二步基础上补充完善，建设市民中心、文化馆工程及配套用房。

九、    效益分析

高新区泰山园区市民中心、文化馆的建立，将在多方面发挥它巨大的社会效益和经济效益。

（一）社会效益：泰山园区市民中心、文化馆的建设是有利于人民的市民事业，是浦口高新区重要的文化市民硬件设施。它是以社会效益为主，为促进该地区精神文明建设和社会发展做贡献。建设市民中心、文化馆，在该地区建立完备、安全、便捷、高效、舒适的公共服务设施配套体系，全面提升了该地区的规划建设水平和生活环境质量，满足了当地城市居民较高层面的公共服务需求、发挥区域中心辐射的职能，为整个新区提供服务功能，都将获得巨大的社会效益。

（二）经济效益：市民中心、文化馆是一个新城区必不可少的配套服务设施，随着地区经济的不断发展，市民文化的休闲活动越来越成为当今人们生活中主要娱乐方式，同时随着市民种类的逐渐繁多、08年奥运会的来临、全民健身的普及和展开，更多的人积极的参与进这项市民文化的盛事之中。市民中心、文化馆的建立最直接的效益就是通过组织和为广大群众的业余市民生活和文化锻炼活动提供基地，获得经济效益；同时通过完善和提升桥北地区和高新区的城市服务功能，提升高新区的投资环境品质，吸引高端人才和技术创新项目的入区发展，从而创造间接的经济效益。　　

十、    资金来源

十一、        投资估算

（一）编制依据　　

1、江苏省现行建筑安装工程预算定额及费用定额；　　

2、相类似工程的造价及现行材料及设备价格；　　

3、本案单体设计招标文件;　　

4、有关政策法规；　　

（二）建安工程费　　

（三）工程建设相关费用  

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