浅谈中国住宅产业化

摘要：中国的住宅产业已经进入了“支柱产业”，但产业化的发展程度不高，将从“准产业化”过渡至成熟模式。中国的住宅产业化基地，主要以企业为主导，但在建设过程中，还存在误区以及面临诸多困境，本文亦提出相应的解决办法。最后，通过对国外住宅产业化的概览，总结对我们的借鉴意义

关键词：住宅产业;住宅产业化;住宅产业化基地

一、住宅产业的定义及中国住宅产业在国民经济中的地位

（一）住宅产业的定义

住宅产业的概念是日本通产省于1968年首次提出的，指标准产业分类的各产业领域中与住宅相关的各行业的总合，即“住宅及其有关部件的生产、销售企业及其经营活动的总和”，一般包括四个方面：①承担居住空间新建和改造的建造业、改造业、内外装修装饰工程业;②提供所需材料、设备的住宅建材业、住宅设备制造业、内装修装饰材料业;③承担住宅及其建材、设备等的流通产业，以及与居住生活密切相关的服务业;④为支持居民自己改善居住条件（新建和改造）的产业。

如：房屋投资开发业中的住宅开发公司、住宅投融资部门;房屋建设业中的住宅规划设计部门、住宅施工建造企业、住宅室内外装修公司;房屋设备与部品制造行业中的住宅建材企业、住宅设备生产企业、住宅构配件生产企业;房屋流通业中的住宅评估机构、住宅中介服务机构;房屋消费服务业中的住宅物业管理企业、住宅室内维修改造企业等等。

（二）中国住宅产业在国民经济中的地位

反映产业在国民经济中的地位和作用的常用概念是经济增长点和支柱产业。经济增长点主要强调速度，强调作为经济增長点的行业的增长率要高于其他行业的增长率，要对国民经济产生较强的拉动作用。作为经济增长点的产业，其增长速度应不低于当年的GDP增长率。一般而言，增长率应不低于10%。支柱产业则侧重于规模。支柱产业在国民生产总值中所占比重最大，对国民经济增长、国民收入增加、对发挥本国优势和出口创汇具有举足轻重的支柱作用。其产值在GDP中的比重一般认为应达到5%左右。但其增长率比较平稳，一般而言其增长速度不高于GDP增速。经济增长点和支柱产业是行业在产业生命周期不同阶段的表现，支柱产业在其发展的萌芽期和成长期表现为经济增长点，而作为经济增长点的产业在发展到成熟期后往往成为国民经济的支柱产业。

笔者认为我国住宅产业的发展水平已经超越了“经济增长点”的阶段，正处于从“经济增长点”向“支柱产业”过渡的后期阶段，从某种意义上说，我国住宅产业已经进入了“支柱产业”的行列。

二、住宅产业化的定义及中国住宅产业化的发展模式

（一）住宅产业化的定义

“产业化”的概念在英语里是与工业化相同的，即产业化包括：①生产的连续性;②生产物的标准化;③生产过程各阶段的集成化;④工程高度组织化;⑤尽可能用机械代替人的手工劳动;⑥生产与组织一体化的研究与开发。

“住宅产业化”是采用社会化大生产的方式进行住宅生产和经营的组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工业化生产各种住宅构配件、部品，然后现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅供产销一体化的生产经营组织形式。

（二）中国住宅产业化的发展模式

住宅产业将向综合化和专业化两个方向发展，即实力强大的企业会逐步组建为集设计、部品制造、部品采购、住宅建筑施工、销售和售后服务一体化生产经营，具有集团性质的综合性的住宅产业集团;而专业性较强的分部分项工程施工、装饰工程、建筑设备部品生产供应、商品混凝土、机械设备租赁等要向着专业化、社会化、商品化方向发展。

由于我国住宅建设相关领域技术落后、设备装备率低、人员素质差，同时各地区经济技术条件差别较大，从实现的可行性上，中国住宅产业化将向两个层次发展：

第一层次是实现本文所说的住宅产业化，即在雄厚的技术设备、资金人才的条件下，组建住宅产业集团，实现从设计、部品制造、施工、销售和售后服务一体化生产经营，这也是住宅产业化发展的最高形式。

第二层次是实现“准产业化”，即通过实力较强的房地产开发公司、建筑施工企业和建材、部品生产企业几方联合，按照规模开发建设的思想，在现有技术层次上加强管理，为用户提供一整套的产品和服务。这种生产经营方式与构配件标准化、商品化直接相关。用户甚至可以自己按照标准化的构配件设计住宅，然后找建筑承包商帮助实施。

可以预见，在今后相当长的时期里，第二层次服务方式将会成为中国实现住宅产业化进程中的主要生产经营方式;第一层次的服务形式将会从无到有，并逐渐占据一定的市场份额，但在一定时期内，其发展空间亦有极限。

三、如何打造好企业主导的住宅产业化基地

（一）我国住宅产业化基地的两种形式及意义

随着中国住宅产业化事业的进一步向前推进，住建部所批复我国住宅产业化基地越来越多，住宅产业化基地对我国节能省地型建筑的推广有着重要意义。

当前，我国国家级住宅产业化基地大致可分为两种形式：一种是企业主导的住宅产业化基地，如北新建材、青岛海尔等;另一种是政府主导的住宅产业化基地，如合肥经济技术开发区等。其中企业主导的占绝大多数，企业主导的国家级住宅产业化基地，基本上是以大型房地产开发、建材、电气等龙头企业为主导，起到发挥示范、引导和辐射作用。

建立住宅产业化基地要坚持科学发展观，依靠技术创新，提高住宅产业标准化、工业化水平，大力发展节能省地型住宅，促进粗放式的住宅建造方式的转变，增强住宅产业可持续发展能力。建立住宅产业化基地，培育和发展一批符合住宅产业现代化要求的关联度大、带动能力强的龙头企业，发挥示范、引导和辐射作用。发展符合节能、节地、节水、节材等资源节约和环保要求的住宅产业化成套技术与建筑体系，满足广大城乡居民对提高住宅的质量、性能和品质的需求。

（二）企业主导住宅产业化基地存在的误区及困境

企业主导的住宅产业化基地在规划和建设过程中，往往受到地方政府政绩的影响。多数都以园区的形式出现，但地方政府会要求，你这个园区要投入多少固定资产，每年要完成多少产值，要建多少工厂等具体要求。其实这些都是住宅产业化基地建设过程中存在的阻力和误区。实际上，对于企业主导的住宅产业化基地，核心要求不应该是上述内容，而应该是：鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟，选择对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术，集中力量开发攻关，形成产学研相结合的技术创新体系，带动所在地区的住宅产业发展。

此外，企业主导住宅产业化基地还面临诸多困境，如：新技术推广难、拿地难、贷款难、投入大、人才少、技术低、成本高等。

（三）解决的办法：

办法一：分阶段实施：住宅产业化的实施是长期过程，并非在几年之内可以完成的，分阶段有计划的实施是其必然经历;

办法二：利用康居示范工程推广“四节一环保”的建筑新技术;

办法三：地方政府出优惠政策扶持;

办法四：建立住宅产业化研发中心：研发中心由规划设计、产业技术研究以及项目管理等功能部门组成，是住宅产业化基地的技术保障;

办法五：建立开发、科研、部品件的产业联盟;

办法六，项目推广中心的重要性：项目推广中心实际上就是具有多资质的总承包建筑公司，示范用地的住宅需要项目推广中心来建设，并在建设过程中发现问题，反馈到研发中心的项目管理部门，交给产业技术研究部门提出具体措施，最后达到一个提高和完善的目的。

办法七：处理好研发中心与项目推广中心的关系;

办法八：相关专业院校设立住宅产业化等专业。

四、国外住宅产业化概览及对我们的借鉴意义

（一）美国住宅产业化概览

早在20世紀40年代末到50年代初，为了解决二战退伍兵的就业和居住问题，美国政府开展了一次轰轰烈烈的“造城运动”。在纽约就建造了几个莱顿城，现场建造住宅采用的产业化方式类似于一个在现场的工厂。生产技术模仿了工业过程，工人们从一个地块轮换到另一个地块，就像在组装线上作业。建筑物是由少数复制到每块宅基地上的标准模式组成，木材按照规格裁切，结合传统的建造技术和工艺。业务突破带来了“变革要求”。变革就是要抛开原有产业，而且创新的思想和方法也完全超出了只是“建造一个好墙”的范围。建筑规范的地方特色成为横在住宅产业化面前的一个主要障碍，因而首先要认真地制定全国统一的规范。但是1972年提出的全美统一的建设、建筑规范没有按照预定时间颁布，直到2000年末才颁布。

进而，美国住宅工业化得以发展，并渗透到国民经济的各个方面，住宅及其产品专业化、商品化、社会化的程度很高，主要表现在：高层钢结构住宅基本实现了干作业，达到了标准化、通用化;独户式木结构住宅、钢结构住宅在工厂里生产，在施工现场组装，基本实现了干作业，达到了标准化、通用化;用于室内外装修的材料和设备、设施种类丰富，用户可以从超市里买到各种建材，非专业的消费者可以按照说明书自己组装房屋。美国住宅工业化程度高，住宅质量很好，发展前景值得期待。

（二）法国住宅产业化概览

法国是世界上推广钢结构住宅最早的国家，其推广方法有：

第一，钢结构住宅产业化。1949年，法国重建和规划部长委托琼·普鲁维设计了一种大批量生产的住宅，并规定其成本不得超过当时最便宜的住宅，其中有很多适合产业化生产的钢结构住宅;1950年，法国政府采购了25套委托琼·普鲁维设计的住宅，将其中大多数卖给了富人;1985年，法国政府通过普查发现，这些不动产状况良好。

第二，以税收政策鼓励和引导建设节能、环保住宅。法国政府明确表示，使用再生能源、隔热材料、暖气调节设备的住宅可以少缴税，还可以获得政府的财政补贴。

（三）日本住宅产业化概览

日本自上世纪50年代住宅部品产业发展以来，根据本国国情和发展阶段，住宅部品化发展逐步完善，

六七十年代日本出台了《建筑基本法》，使得产业化在日本开始大规模推行。因为从该法案颁布之日起，政府开始真正制定产业化的规范，其中包括对于生产构件安全性的评定，以及构件整体安全性的约定。事实证明，当时日本政府大力促进真正标准体系、性能认定体系以及住宅的部品工业化标准的完善，成为日本住宅产业化大规模兴起的保障前提。始终坚持构配件的标准化、模数化、系列化，对住宅材料、设备、部品、性能、结构、安全性等方面制定了详细的配套标准。制定了一系列的住宅建设工业化的方针、政策，组织专家研究建立统一的模数标准，逐步实现标准化、部件化，解决了标准化、大批量生产和住宅多样化之间的矛盾，提高了建筑工业化水平与生产效率。此外，通过建立优良住宅部件的认证制度，对住宅部件的性能运行定量化与区分等级，促进钢结构住宅技术的不断进步。

大型住宅产业集团的形成是住宅产业化成熟的标志，由此形成了完整的住宅产业化链条，设计、加工生产、安装、装修、售后服务一体化。日本著名的住宅产业集团有大和房屋集团、积水化学工业、米撒瓦住宅、永大产业、松下电工等。这些大型产业集团在科研、生产、技术创新等方面具有绝对的优势，1995年日本最大的十家住宅产业集团的住宅产销量已占据全部工业化住宅产销量的90%。

（四）对我们的借鉴意义

第一，提高住宅科技含量：

北美非常重视住宅建设新技术。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主;住宅建筑市场发育完善，住宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到了100%，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40%。

总的来说，北美住宅技术实用、高效，注重积极开发，推广实用污水处理和回用技术，生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现健康住宅理念的4R理论，即检查（Review）标准程序和做法，减少（Reduce）产生的浪费，重复利用（Reuse）资源和材料，回收（Recycle）通常被废弃的材料。

美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅和城市发展部1000万美元专门研究新技术的开发和研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中。

第二，可持续化理论的引入：

可持续发展理论，核心是“发展”，关键是“可持续”，其内涵是淘汰落后，着眼现实的技术物质条件，合理利用资源，不断优化和提高效率，遵循发展的螺旋型上升和量变到质变的规律，坚持发展的阶段性、创新性，保持发展的可持续性，注重环境、生态保护和优化以及人文历史的保护和延续。

运用可持续发展理论来认识住宅建设，来讨论现阶段住宅建设的发展问题，可以帮助我们正确把握对住宅建设发展的基本判断和趋势，加深对住宅产业现代化发展重要性的认识。

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