关于房地产企业异地项目工程管理方法探讨

【摘要】当前我国的房地产企业的竞争日趋激烈，房地产是国民经济产业中的重要经济力量，在竞争不断加大的过程中，产业集中度也在逐渐增加，在这一过程中房地产异地开发已经成为了企业生存和发展的重要趋势。房地产的项目工程管理在异地管理这一方式上已经成了现阶段发展的一个特点，基于此，本文则主要就房地产异地项目工程管理的理论进行分析，并对房地产企业的异地项目信息化建设中的问题加以分析，结合实际探索相应的管理方法。希望通过此次的理论研究对实际操作起到一定指导作用。

【关键词】房地产；异地管理；项目工程

0.引言

房地产的开发项目工程管理是开发建设过程中的重要管理内容，在异地管理上则显得更为突出。由于在区域的职能部门规则上存在着差异，并且管理的半径逐渐增大，在施工的整体环境上也有着不同，所以在异地项目工程的实际管理过程中有着诸多难点。加强房地产企业的异地项目工程管理的方法理论研究，能够从一定程度上指导实践，从而进一步为异地房地产项目工程管理提供有利条件。

1.房地产工程项目管理的作用及要素分析

1.1房地产工程项目管理的要素分析

房地产工程项目的管理控制有着诸多要素，管理的主要对象就是对房地产项目进行的系统综合控制，从而形成通过总体到细节的一个严密多维控制体系，从管理的对象上主要有项目结构的各层次单元以及各生产要素和实施过程内容等。在房地产项目控制的内容上主要有进度控制，也就是能全面反映项目实施进展的综合指标；还有是质量控制，这是对项目实施的各项任务及技术活动的各要素进行的科学控制过程；再者就是投资控制，也就是在多种措施实施下进行对工程项目实施的监督及控制，保障投资目标的最大化实现。除此之外还有安全和环境保护控制以及合同控制等[1]。

1.2房地产工程项目管理的主要作用分析

房地产工程项目管理自身有着重要的作用发挥，对项目的进度以及成本和技术等采取的一系列措施方法，能够对计划意图得到有效的贯彻，借助管理控制职能可及时的对计划执行情况进行掌握，而后在根据所反馈的信息采取措施，对计划的实现能有所保证。另外还有补充计划不足的作用，还能够和其它的管理职能相结合，从而形成完整的系统体系。为能对项目进行有效控制，在项目机构的设置及人员配备等条件下，要给予正确的指导，如此才能使得项目在实施过程中成为一个有机整体。

2.房地产工程项目异地管理现状问题及优化方法探究

2.1房地产工程项目异地管理现状问题分析

从现阶段我国的房地产工程项目异地管理的情况来看，还有诸多环节需要进一步的完善，管理中还存在着一些不合理的问题。主要体现在和时代的发展没有得到充分的契合，成本管理观念还是按照以往的思维模式进行实施的。有些房地产的企业在异地开发项目上认识成本管理主要是将其控制在预算的范畴就可以，但从成本管理的实际发展宗旨来看，其主要是促进经济效益的最大化，但在实际中的某项成本之处比预算要高而获得的收益能够得到增加，就能将这一项目的成本超支作为是成本的节约范畴[2]。

还有就是对项目的规划设计没有创新，盲目的搬抄异地项目设计，有的甚至是将沿海城市的项目规划设计在内陆进行应用。由于受到消费习惯以及地域文化差异的影响，就造成了房子的滞销，从而在管理的成本不断上升，这样就对企业的风险大大的增加了。另外就是没有妥善的将成本和质量的关系处理好，往往是对生产的质优价廉强调的较多，但在具体的实施过程中有着很大的难度，主要就是两者的关系一般是呈现出正向关系的，再加上异地开发的项目工程的质量很大程度上是取决于产品的定位，倘若是原材料的价格在上升，那么在对成本降低的时候就会带来质量上的问题[3]。

2.2优化房地产工程项目异地管理的方法探究

针对以上的相关问题，要结合实际对房地产的异地项目工程管理在方法上进行有效优化，管理方法要从多个角度进行考虑，首先要能构建一个全过程目标成本管理的制度，房地产企业要能够针对投资估算在成本管理部门的支持下实施项目开发目标成本的编制[4]。将其作为是成本的控制基础，然后在得到了企业的决策层认可之后按照成本管理的部门制定的成本控制责任书将目标进行合理的分解。从成本管理部门的主要职责上来看，主要有分析、编制、检查等一系列的责任管理制度。在管理制度的制定上要能够对项目责任成本的实际执行和动态成本变动状况要能全面的反映。

另外要对成本的管理机制和目标管理进一步的强化，最为基础的就是要能够制定出较为详细的成本管理目标，在项目实施前要能在目标成本上进行系统化的编制，并要对工程成本进行目标的分解，将职责的权限和岗位成本等加以明确。结合目标的实际情况完成度来进行奖惩。对一些有着先进思想的管理手段要能充分的利用，将项目的管理采取动态式的方式进行管理，并要及时将工程的所有指标得到完整准确的反映[5]。再者就是要能够在成本控制的保障措施上进行切实做好，异地房地产的项目进行开发过程中，要和实际的情况相结合，主要就是制定内部的成本管理制度，以及相关的激励机制和监督机制。将这些机制和成本控制得到有效结合，从而来对成本管理的工作进行有效推动和促进。

房地产工程项目的异地管理要从多方面进行管理，系统化的体现出管理的程序化，在投资开发决策的阶段要对项目实施可行性的研究，并要对当地的影响因素进行详细的分析，要能充分的对当地的经济发展环境有一个相对深入的了解，并对工程的投资风险加以准确评估。而在进行规范性的经济技术设计时最大化的将工程造价进行降低，这就需要房地产企业的异地开发过程中要能对整个的设计都要积极的参与，这对经济和功能等各方面都能得到了解和考虑，从而保障了设计管理的质量。

房地产的项目异地施工过程中要能够对进度表进行高效的编制，从而来确保工程项目和预期时间期限以及质量等都能够得到有效保证，还要在房地产商方面要能够遵循相关的公平性原则，并及时的对其进行处理[6]。还有就是在工程项目完工结算的阶段，这是管理控制的末期阶段，最为主要的就是要能够对结算的审核程序进行加强完善，从先后顺序的排列上主要是监理、工程部、设计部等。项目的成本控制还要 能够对数据进行详细的分析总结，在数据考核工程项目的实际盈利基础上来为企业的数据进行积累，这对以后的测算工作将会起到很重要的理论依据。

3.结语

总而言之，在将来的房地产企业的异地项目管理上，随着信息技术的不断发展，其在促进管理效率上将发挥很大的作用，通过工程管理信息系统来对企业的增长稳定的保持，进而来提升企业的应变能力以及在市场上的综合竞争能力。

【参考文献】

[1]郑栋鹏.房地产行业项目成本控制研究——以青州市亿丰时尚之都项目为例[J].潍坊工程职业学院学报，2013，（05）.

[2]王舒悦.房地产项目成本控制的对策分析[J].黑龙江金融，2012，（08）.

[3]高扬.我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[J].湖北财经高等专科学校学报，2013，（01）.

[4]李欢迪，毛喜玲.房地产项目开发全过程成本管理浅析[J].科技致富向导，2014，（27）.

[5]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2014，（15）.

[6]杨惠岚.论房地产开发成本核算方法与成本控制的关系及对策[J].金融经济，2014，（10）.

作者简介：李毅（1983年4月出生），男，湖北省武汉市人，工作单位：中铁四院房地产公司，职务：土建工程师，研究方向：房地产项目管理。2006年毕业于西南交通大学应用力学与工程系，大学本科。

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