华润置地工程管理规划编制指引 目 录 1、项目工程概况 4 1.1工程概况 4 1.2平面图 4 2、项目建设流程 5 2.1 项目报建流程 5 2.2 项目竣工验收备案流程 6 2.2 外部协调 8 3、当地建筑市场分析 9 4、工程管理难点及重点分析 10 5、项目合约规划 10 5.1 总则 10 5.2 分判原则 11 6、项目组织机构 13 6.1 项目部组织机构图 13 6.2 主要岗位职责 13 7、前期工作安排 15 8、施工总平面布置 16 8.1 主包单位分区及生活区设置原则 16 8.2 临时施工道路设置原则 17 8.3 场内土方平衡原则 17 8.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则 18 8.5 施工机械布置原则 18 8.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则 19 8.7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则 19 8.8 施工顺序安排原则 20 8.9 分阶段场地布置原则 21 9、工程进度管理规划 21 9.1 工程进度计划编制内容 22 9.2 工程进度计划编制原则 22 9.3 工程进度计划管控措施规划 23 10、图纸及设计变更管理 25 10.1图纸管理 25 10.2 设计变更管理 26 11、对设计单位管理要求 27 12、对监理单位管理要求 28 13、施工单位选择 28 13.1 对施工单位的要求 28 13.2 施工单位选择渠道 28 13.3 施工单位的筛选原则 29 13.4 施工单位项目经理的选择 29 14、工程质量管理规划 29 14.1 工程质量管理规划内容 29 14.2 质量目标 40 14.3 分户验收规划 40 15、安全文明施工管理规划 41 15.1 安全文明施工管理目标 41 15.2 文明施工管理规划内容 41 15.3 未取得施工许可证手续前的安全管理 43 15.4 安全管理规划内容 43 15.5 销售及竣工后交楼入住阶段的安全管理 45 前 言 本指引针对工程管理规划主要内容的编制进行了解释，对项目工程概况、项目建设流程、工程管理难点及重点分析、项目合约规划、项目组织机构、前期工作安排、施工总平面布置、工程进度管理规划、施工单位的选择、工程质量管理规划、安全文明施工管理规划等各部分的编制进行了描述，对各部分的规划内容、规划原则进行了说明。
本指引适用于利润中心住宅开发项目，利润中心可根据本指引、各工程实际及当地建筑市场状况进行编制，用以指导开发工程的建设管理。
由于时间紧迫、水平有限，在编写过程中难免存在遗漏和错误，恳请各利润中心在试用中多提宝贵意见，以便及时修订、完善。
1、项目工程概况 1.1工程概况 （1）项目位置 包括项目名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位，项目所处的地理位置及交通情况，工程建筑情况、设计经济技术指标；
本期建设项目为第几期工程，物业类型（超高层、高层、多层、联排别墅、独栋别墅等）、可售面积、栋群组合（栋数/层高）、户型定位（几梯几户）；
建设项目所在地的气象水文资料等。可以用一些数据指标或图表进行描述。
（2）场地现状及周边环境 包括场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开发的影响等的描述，周边市政道路情况。
（3）现场临时水电现有情况 包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况，现场及周边临时电源的接驳点情况，以及对施工用临时水电的影响。
1.2平面图 主要包括以下内容：
（1） 原始地貌图；
（2） 用地红线图；
（3） 规划总平面图；
（4） 分区开发图；
（5） 地上地下管线图。
2、项目建设流程 2.1 项目报建流程 2.1.1 工程报建审批 《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》是工程建设合法性的重要依据，项目部应及时向建设行政主管部门申请办理，主要办理流程如下：
（1）办理完成征地手续，获得建设用地红线图，取得规划局提供的规划设计条件任务书，取得环保部门批准的环境影响报告书或环境评价书。
（2）委托勘察设计单位进行初勘，满足初步设计的要求。
（3）设计委托，直接选择或招标选定规划、设计单位，签订工程规划、设计合同。
（4）取得建设工程规划方案批复，组织审查设计单位的初步设计大纲，对方案设计进行比选；
协调设计外部协作关系和工作关系，进行建筑施工图报建，办理建设工程规划方案建筑审核意见书，建设工程规划方案批复中要求征询相关单位的意见（消防、卫生、交通、绿化、环保、民防、地名等）。
（5）到规划局备案，协调办理建设工程规划许可证。
（6）委托勘察设计单位进行详勘，满足施工图设计的要求。
（7）将桩基设计施工图报审图中心进行审批。
（8）桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可证提前开工(按当地规定)。
（9）将主体建筑安装设计施工图报审图中心、消防局进行审批。
（10）在主体建筑安装施工图审批通过及确定监理、施工单位后，向建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证。
（11）申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
(a) 已经办理该建筑工程用地批准手续；
(b) 已经取得规划许可证；
(c) 已经确定建筑施工企业；
(d) 有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
(e) 有保证工程质量和安全的具体措施；
(f) 建设资金已经落实；
(g) 法律、行政法规规定的其他条件。
（12）办理工程报建经历时间也较长，各地具体的要求不一致，一般需2～4个月时间，需专人跟踪、协调，特别是对新进入城市。
2.1.2 工程报建审批流程图 工程报建审批流程图见附图。
2.2 项目竣工验收备案流程 2.2.1 工程竣工质量验收 （1）工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水检测、天然气验收、室内环境检测等。
（2）工程项目完工后，项目部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。
（3）监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报项目部(指建设单位的项目部，以下同)。
（4）施工单位书面通知项目部申请验收。
（5）项目部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由项目部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。
（6）项目部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。
（7）项目部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。
（8）监理单位配合施工单位向项目部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。
（9）项目部组织工程竣工验收。
(a) 项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。
工程竣工验收流程图 流程图 涉及单位部门 相关文件 要求监理单位配合施工单位完成工程内部预验收并签署验收审核意见，同意进行竣工验收 施工单位书面申请进行 工程竣工 利润中心项目部组织 工程竣工验收 要求提交相关工程竣工 资料、工程现场准备 进行工程竣工资料验收现场工程验收 符合竣工验收标准 立即 整改 形成竣工验收意见，确定竣工日 出具工程质量 验收证明书 地方建筑业管理部门验收备案证书 施工单位技术质量部门 分包工程验收记录 监理单位 工程竣工验收申请书 施工单位 利润中心项目部 利润中心工程竣工验收标准 监理单位 技术档案资料 施工单位（包括总包及 相关分包） 竣工图 质监站 利润中心项目部 勘察单位 设计单位 否 监理单位 施工单位 是 利润中心项目部 建筑工程竣工验收报告 利润中心项目部 施工单位工程质量保修书 住宅使用说明书 建设工程竣工验收监督报告 建设工程竣工验收备案表 地方建筑业管理部门 建设工程竣工验收备案证明书 (b) 验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。
(c) 验收组实地查验工程质量。
(d) 由项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。
（10）工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。
（11）工程竣工合格后，项目部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。
（12）在通过项目部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，项目部与质量监督部门沟通协调以使其及时出具监督报告。
（13）项目部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门办理房产证。
2.2.2 项目竣工验收备案流程图 工程竣工验收流程图见上页图示。
2.2 外部协调 建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能保证项目的顺利建设。对外协调工作由项目发展主管具体负责，做好与政府部门的协调配合，办理各项与施工有关的政府部门的报建、验收手续。
（1） 发改委：取得立项审批；
（2） 国土局：取得土地证和房产证；
（3） 规划局：初步方案设计图规划报建审批，工程完成后进行规划验收；
（4） 市环保局：进行环境报建，取得环境管理建设许可证；
（5） 测绘单位：与测绘单位协调，取得规划红线测绘图，工程完成后，进行规划红线复测；
（6） 市招标办：办理委托招标代理，办理招标事宜；
（7） 建设局：与建设局取得联系和沟通，进行施工图审查，对超限设计进行审查；
在办理施工许可证前，现场施工取得当地政府部门的同意；
办理施工许可证交纳规费；
办理竣工验收备案。
（8） 质监站：与质检站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请质量监督机构提前介入项目；
（9） 安监站：与安监站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请安全监督机构提前介入项目；
（10） 消防局：取得施工图消防审批；
对工地临建进行消防审查；
（11） 市人防办：取得人防批文；
（12） 市防疫站：取得卫生防疫批文；
（13） 供电局：工程临时供电，建筑永久用电接驳；
（14） 市自来水公司：工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；
（15） 燃气公司：与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工作；
（16） 电信局：工程临时电话、建筑永久电话接驳；
（17） 市质量技术监督局：电梯验收、锅炉验收等；
（18） 节能办：建筑节能设计的审批及验收；
（19） 交管局：与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；
协调落实开出入口；
（20） 市劳动局：劳动用工监察；
（21） 公安局：申请门牌号；
（22） 水务局：与城市道路雨水污水的接驳；
（23） 工商局：广告牌报批；
（24） 城建档案馆：协调城建档案的归档管理；
（25） 城管部门：前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；
（26） 派出所和街道办：协调治安保卫工作，协调好周边居民，避免民扰事件的发生；
协调办理计划生育有关手续。
3、当地建筑市场分析 对当地同类工程建筑市场情况进行分析，重点分析同类工程总分包施工企业市场状况，同类工程质量、工期及价格情况，当地有无可确定的标杆工程可参照，当地优秀同类工程的建设、设计、监理及施工单位情况、工作习惯。
4、工程管理难点及重点分析 根据工程特点、当地建筑市场状况及利润中心工程管理现状对建设工程的重点和难点进行分析，一般重点针对外部协调、平面布置、进度计划、总分包管理等进行分析，确定需要重点控制、解决的问题，以便制定出相应的对策和措施，确保工程的顺利进行。
5、项目合约规划 5.1 总则 （1）目的 为逐渐规范项目合约分判模式的做法，使项目合约工作有计划、高效地展开，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，以确保目标成本控制指标的实现。
（2）适用范围 本工作指引适用于华润置地有限公司全资及控股利润中心所属开发项目、前期由集团孵化的地产项目的合约规划报告的编制工作。
（3）编制要求 各利润中心应分析项目特性（如项目规模、物业类型、项目定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源等情况）编制合约规划报告，强调可操作性，便于有效地指导合约工作的开展。
（4）编制时间和编制内容 依据项目规模、物业类型、项目定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源等情况编制合约规划方案，内容包括项目概况、分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与总包的合约关系、分判计划及需要其他部门对合约工作的配合安排。
5.2 分判原则 （1）建议采用“总包+专业分包”的通用分判模式。
（2）专业分包细化的原则 各利润中心在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为前提，应尽可能细化分包，以达到降低成本的目的。可参考附件01《分判方案参考》。
（3）工料规范界面说明 针对确定的分判方案，由合约部组织项目部、工程部、设计部以不重不漏的原则编写《工料规范界面说明》，尽量避免灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分判合同中重复包含。可参考附件02《工料规范界面说明》。
（4）工程合同框架 为明确发展商与各分判商之间的合约关系，及总包与其他各分判商的关系，建议各利润中心在分判方案和工程界面确定后，编制一份工程合同框架大纲，见附件03《合同框架参考》，以指引各分判商合同的签订工作。
（5）分判模式 原则上统一采用工程量清单模式报价，但特殊情况时可采用定额取费模式报价(如属于政府垄断性经营的工程)；
对于已出图工程合约价款采用总价包干形式，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用综合单价包干形式。
（6）工程量清单编制 根据工程及利润中心情况可自行或委托测量师编制工程量清单，合同文件及工程量清单应组织内部评审。
（7）甲供材 1）确定甲供材范围的原则：
(a) 采用乙供时质量难以控制；
(b) 采用甲供的成本确实低于乙供；
(c) 如果采用乙供无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新计价还价，并影响工期。
对金额不大、品种又比较繁琐的水电管材，尽可能采用乙供。
对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、电缆、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约定调价原则，在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲供，但验货手续复杂、损耗难以控制的钢筋、砼等材料应尽量采取乙供的方式。
2）甲供材应供量控制 在施工过程中甲供材必需有应供量，并作为控制超供的依据。
(a) 在招标时有施工图的，应事先计算应供量，投标方的应供量作为评标内容之一，定标后应供量作为合同的组成内容。
(b) 招标时无施工图的，在出图后30-60日内完成工程量计算，并与乙方确认后作为合同的补充附件。严禁拖延到结算时再计算应供量的现象。
3）甲供材损耗 甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或单价中不得再计入损耗。
甲供材损耗应区别不同的材料、施工方式分别确定，在应供量清单中列明实物工程量、损耗率、损耗量、应供量。
4）甲供材节超管理。
超供扣款和节约补款的约定应在合同中明确，为平衡风险，建议基价采用加权平均采购价，超供的部分加收一定比例的管理费，节约部分五五分成。
（8）付款方式 A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
C类：设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
E类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；
F：一般不设工程预付款，特殊情况时可依审批权限另定。
6、项目组织机构 6.1 项目部组织机构图 根据项目拟采取的承包管理方式和项目特点，制订项目部组织机构。项目部组织机构图需要表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人员配置情况。
利润中心各职能部门 项目经理 工程经理 文员 1人 发展主管 1人 机电工程师 1人 土建工程师 3人 装修工程师 1人 合约工程师 1人 设计师 1人 项目部各岗位设置根据各利润中心管理模式及项目实际设置，一般6万M2以下，项目部人员总数在2～5人，按照专业设置，岗位可兼职；
6万～12万M2，项目部人员总数在4～8人，按照专业设置；
12万M2以上，项目部人员总数在5～10人，按照专业设置。
6.2 主要岗位职责 编制项目工程部主要管理人员的岗位职责，如：项目经理、工程经理、文员岗位职责等。
6.2.1 项目经理 1) 参与项目定位；
2) 负责项目部的全面管理工作；
3) 负责项目工作目标的制订、分解落实及项目部员工的绩效考核；
4) 随时掌握项目报建工作进展情况，及时与相关部门解决报建工作中出现的困难；
5) 建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷；
6) 组织项目部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章制度；
7) 执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；
8) 安排项目部员工的分工与协作，批办往来函件；
9) 检讨工程建设状况，每月综合整理编制《工程月度报告》，针对存在的问题，落实具体措施；
10) 负责必要时约谈监理单位及施工单位公司领导，协调工作；
11) 配合项目的营销工作；
12) 组织协调相关部门办理政府验收手续；
13) 收集各个方面对本项目的评价意见，负责全面总结项目发展在各方面的经验，组织编制《工程建设后评估报告》。
6.2.2 工程经理 1) 负责施工前期的准备工作；
2) 组织调查了解建设工程施工现场及毗邻区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料；
3) 负责临时用水、临时用电、排水、排污的申请及安装工作；
4) 负责组织现场控制点和水准点的测绘、保护和移交工作；
5) 控制工程质量、进度，监督管理安全、文明施工，参与控制工程成本；
6) 负责检查监督监理单位按照监理规划及细则实施；
7) 编制工程施工总进度计划和总平面布置图，分配现场场地的使用；
8) 会同监理单位共同确定合同外工作内容，报项目经理审批；
9) 审核施工进度款；
10) 参与监理单位组织的分项分部工程验收；
11) 确定施工单位相互配合时工序施工的先后顺序，划分施工单位之间的工作责任，协调解决施工单位之间的经济纠纷。
6.2.3 发展主管 1) 负责前期项目的开办工作，包括拆迁、场平、临时工地围墙等工作；
2) 负责项目的立项报批等工作；
3) 负责工程报建；
4) 负责对外公共关系的处理，负责与周边街道、有关单位、居民和公安派出所、城管、交管、环保等政府职能部门的关系协调，保证工程建设的顺利进行。
6.2.4 文员 1) 负责对内外文件、图纸、资料的收发、登记、传递、立卷、归档；
2) 负责部门文件的打印、复印、装订、分发、登记工作；
3) 保管部门印章，维护公用办公设备；
4) 负责部门办公用品的申报、领取、分发；
5) 负责收集保管工程立项报建批准文件，负责对监理、施工单位工程城建档案资料的收集管理。
7、前期工作安排 在确定施工总承包单位之前，主要工作有以下内容：
（1）工地围墙、工地保安、现场办公室搭建。
（2）查询红线内和红线外周边的地下、地上管线资料。
（3）三通一平，包括清障、平整场地，主要施工道路，临时水源、排水和排污接驳点，临时电源。
（4）向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等的资料。
（5）完成地勘工作，包括初勘、详勘。
（6）基坑支护和土方开挖的设计招标，设计和施工方案专家评审（超过5M的深基坑），基坑支护和土方开挖的施工。
（7）桩基设计、桩基报建、桩基施工。
（8）售楼处、样板房的施工。
8、施工总平面布置 总平面管理规划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约规划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理规划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。
布置原则：
各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理规划的内容针对性很强，差异性较大，提炼出通用的原则并不多。
8.1 主包单位分区及生活区设置原则 （1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大，可多引进几家主包单位，这样项目部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。根据以往经验，多层项目一家主包承建面积不宜超过5万m2，高层项目一家主包承建面积不宜超过10万m2。
（2）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。
（3）施工难度大与难度小的部分在一个标段内要合理搭配。例如：对于一个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独高层或多层的标段；
同时各主包单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。
（4）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个主包单位配合，减少项目协调工作量。
（5）占地面积小，场地布置紧张的项目可由一家主包单位承建。
（6）分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理。另外，生活区基础设施部分可由利润中心在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。基础设施一般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路及化粪池等。
（7）为避免先进场的施工单位，尤其是主包单位过多占用生活区用地，利润中心在合约中可明确，生活区用地采用有偿租赁的方式，每月一般按 3 元/ m2费率收取地租，并在工程款中按月扣除。
8.2 临时施工道路设置原则 （1）尽量在各自主包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理。
（2）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；
如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低 200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的 200 厚砼，保证路面观感；
小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。
（3）临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。
（4）临时施工道路及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）可由利润中心在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。但应在主包及前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。
（5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。
8.3 场内土方平衡原则 （1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。
（2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；
一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。
（3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。
（4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，成本控制难度较大。建议在基础土方开挖及回填施工前，项目部应结合总平面规划中的土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工，否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合约纠纷。
（5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。
（6）对于多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。
8.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则 （1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。
（2）钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化，砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣处理。
（3）材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。
8.5 施工机械布置原则 （1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远离售楼区域。
（2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。
（3）由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品种砂浆，不得混合供应。各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。
（4）提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，机械基础部分需打管桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。
8.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则 （1）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑），这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；
部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。
（2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。
（3）高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情况，安全隐患较大。
（4）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。
8.7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则 （1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用 315KVA 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。
（2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过 200 米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。
（3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；
如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。
（4）因用电紧张地区有时会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。
（5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；
供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。
（6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；
雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；
场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。
（7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。
8.8 施工顺序安排原则 （1）尽量遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；
基础结构部分完成后，先完成土方回填再往上施工；
（2）高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。
（3）对于场地布置紧张的项目，可以提前规划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点。
（4）对于分期开发的项目，要充分考虑各期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：
1) 如有各期共用一个设备地下室的情况，则地下室的开工时间要合理规划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙。
2) 下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工规划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。
3) 邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于安全考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。
8.9 分阶段场地布置原则 （1）如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为主包合同的附件。
（2）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；
（3）各阶段的总平面规划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：
(a) 由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工，故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；
另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。
(b) 售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工。
(c) 邻近售楼区域应设置发电机房及配电间，保证停电时售楼处和样板房的电力供应。在售楼期间应采用专用回路供电、主包单位临时发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等售楼区域的电力供应。
9、工程进度管理规划 工程进度管理规划就是从发展商的角度出发，通过编制《项目发展进度计划》、《出图、定样、分判及甲供材进场计划》、《工程总进度计划》等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体规划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理规划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。
9.1 工程进度计划编制内容 在工程进度计划规划中，对项目分期分区的开工、主体封顶、达到预售条件、竣工验收等主要进度节点进行了明确。为了更好地对工程施工进度进行中间控制，在工程施工前项目部需要编制项目工程总进度计划，以便对各项工程的进度节点、施工顺序进行细化分解和合理安排。随着工程进度计划规划的调整，项目工程总进度计划也需要定期进行调整，以便能更好地指导现场施工进度。
通过工程进度计划规划的编制，项目部可对总分包单位的工程总进度计划、单位工程进度计划、各专项工程进度计划进行审核和中间控制，确保工程施工按照进度计划要求如期推进。
9.2 工程进度计划编制原则 （1）根据项目发展总控计划确定工程主要控制节点，主要有：
(a) 开工仪式；
(b) 主体工程开工；
(c) 售楼处样板房开放；
(d) 主体工程达到预售条件(一般各地要求不同，有的为地库封顶、有的为主体达到2F、有的为主体达到2/3楼层、有的为主体封顶)；
(e) 主体结构封顶；
(f) 交楼样板房开放；
(g) 市政水电等接驳；
(h) 竣工验收备案；
(i) 交楼入伙。
（2）项目工程总进度计划中的各项进度节点要满足工程进度计划规划的进度要求，特别是要对售楼区内各项工程的施工顺序进行精心规划，为各项工程的有效搭接、节省工期创造条件，力争按期达到预售条件。
（3）在编制工程总进度计划时，应对各分部分项工程进行细化分解，具体分解成多少中间控制节点可根据项目施工特点、建筑物业形式、分期销售节点、合约标段划分等实际情况进行确定。
（4）在编制项目工程总进度计划时，充分照顾到各分部工程之间的工序搭接关系，以保证工程进度计划的可操作性，减少因工作冲突而引起的计划滞后。
（4）在编制项目工程总进度计划时，还需考虑当地建筑工程市场的进度控制水平，各分部分项工程的工期安排要合理可行，合理工期时间需要保证，否则将无法有效保证设计效果和工程质量。
9.3 工程进度计划管控措施规划 （1）项目经理应随时了解设计、合约和报建进度的进展情况，并对进度问题进行及时协调。特别是预见到关键线路上的设计、合约和报建进度如有不能按时完成的迹象，则应及时采用请公司领导出面协调、召开项目协调会、主动与有关部门沟通协调等方式来督促设计、合约和报建进度的按期推进。
（2）将工程进度计划中各中间控制节点的计划时间和实施时间进行对照来实现过程控制。在各中间进度节点施工完成后，应及时组织节点验收，并根据完成情况予以考核评价，不能如期完成的应实施处罚措施。
（3）组织图纸会审，提高图纸质量，建设施工中的设计变更问题，保证施工进度的顺利进行。图纸会审分两阶段进行，在确定总包前，由设计管理部组织项目部、工程管理部、合约管理部等部门对图纸进行内部会审，主要是审查设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题；
在总包单位进场后，由项目部组织设计、监理、总包等单位对图纸进行外部会审，主要是解决涉及施工方面的设计问题。
（4）关键线路上的工程需重点考虑技术方案成熟的技术方案是工程施工前必须完成的一项工作，对于特殊项目还需考虑后备方案，特别是对关键线路上的工程更是需要重点考虑技术方案，以确保进度计划的如期推进。
（5）实行严格的“样板先行”制度，任何材料和施工样板都需确认后方可进行大面施工。在实际施工过程中，由于定样往往存在材料取样和样板确认来回反复多次的情况，故在工程开工前就先确定材料、施工样板则可以节约大量时间。
（6）提前规划好所有承建商的后勤保障措施，后勤保障是工人进场施工的前提条件，一个承建商在进场前常需要 2～3个星期进行后勤保障施工，但如果前期没有规划好，将大大延长这个周期。
（7）提前规划劳动力计划和材料进场计划对于关键线路上的工程，应督促施工单位提前作好劳动力计划和材料进场计划的规划。在招标阶段，施工单位往往对招标文件中的各项条件都一概答应，可合同签订后却常常对劳动力、材料设备等资源的投入措施难以落实。因此，在招标文件中需对分阶段工期节点和高峰期劳动力投入等作出明确要求，并明确处罚措施。另外，对于关键材料或供货期较长的材料设备，需要在合同中要求施工单位提前备货。
（8）完善施工手续，做好现场准备工作在开工之前，项目部还要切实做好各项施工准备工作，为施工单位顺利进场施工创造有利的条件，从而节省工期，避免人员窝工、设备闲置等现象发生。
（9）制定实施性进度控制计划，定期进行检讨。项目部督促主分包施工单位将总进度、单位工程和专项工程等控制性工程进度计划细化、分解，落实成年、季、月、周等实施性工程进度计划，以便于按年、月、周对现场施工进度进行分析对比和动态控制。在每周固定时间，由项目（监理）部召集所有的主分包施工单位召开施工进度监理协调例会，在周监理例会前，由施工单位填写进度计划与完成情况对比表；
在会中，对施工单位的进度执行情况进行复核和评价，对施工单位提出的进度问题提出解决办法，要求对进度偏差情况提出补救措施；
在会后，责任落实到具体人，对进度补救措施进行跟踪落实。
（10）建立定期的进度巡查制度，在售楼抢工期间，工期进度非常紧张，为了切实控制施工进度，可以采取每天现场巡查的方式来了解各主分包单位的现场进度实际情况，通过实际进度与计划进度的对比，来发现现场施工进度控制方面存在的问题，例如：劳动力投入不够、材料供应不及时、各单位交叉施工的工作面移交不及时等。针对诸如此类的进度问题，当场提出解决办法，采取赶工措施，“短、平、快”地及时纠正进度偏差，使实际进度尽量沿着计划的轨道推行。
（11）监控施工单位安排措施施工单位在实际操作时由于受自身利益考虑和本身素质的影响往往会出现进度滞后现象，故在项目开工前需提前规划好各个控制环节和控制措施，如出现进度滞后应及时约谈纠正。
（12）对施工单位采取多方式、多层次协调措施确保工程进度对于将出现进度偏差的施工单位，应积极主动地采取多方式、多层次协调措施来确保工程进度。一般由项目部先进行协调，如果协调未果则需上升到公司层面来进行协调，施工单位作为被协调对象也采取逐级向上协调、施压的方式，直至到施工单位采取了满足利润中心项目部进度要求的措施为止。
（13）现场进度奖惩平衡制度将施工进度与每月进度款挂钩。主管监理工程师在月度进度款粮单上将施工单位现场进度情况实际进行分析，如未按照月进度计划或合同工期要求完成，则延缓进度款支付时间或扣减未完工程量款项，以督促施工单位加强施工进度管理。为了调动施工单位的进度管理积极性，出了公司层面制定的合同约定工程进度奖金外，还可以在施工现场采取小额的进度奖惩平衡措施。例如：如某施工单位前期施工进度较慢则进行罚款，如其后期采取了有效的赶工措施则进行奖励，奖罚金额基本平衡；
如某施工单位施工进度不能满足进度要求则进行罚款，如另一施工单位施工进度控制较好则进行奖励，奖罚金额也做到基本平衡。另外，在售楼抢工期间，可以采取向施工单位收取进度罚款、向施工班组工人直接发放现金奖励的方式，以充分调动现场施工班组人员的工作积极性。
（14）进度计划调整、采取工期补救措施由于雨季施工、劳动力和材料短缺、政府主管部门政策变化等原因仍有可能造成了进度计划的延误，需要对后续进度计划进行调整，并采取工期补救措施，弥补前期进度延误工期。例如：当关键线路上的某项工程的施工时间比计划增加时，可调整后续工程进度计划，缩短部分非关键线路上的工期，将非关键线路上的机械、人员等资源调整、补充到关键线路的某项工程上，从而缩短关键线路工作任务的时间。又如：为了满足关键线路上后续工程按计划完成的要求，还可督促施工单位采取夜间加班、延长工作时间、重新增加新的机械和人员等措施来缩短后续关键工作任务的工期。
10、图纸及设计变更管理 10.1图纸管理 1) 图纸的发放：利润中心设计管理部在收到设计单位发出的图纸后，由设计管理部经理签发图纸发放单，将图纸发放至合约管理部、项目部等部门。项目部负责对监理单位及施工单位图纸的发放，对监理及施工单位图纸发放份数按照合同约定。
2) 图纸的保管：项目部应有专人负责保管图纸，填写《工程图纸清单》，并定期进行整理。
3) 图纸会审及设计交底：工程开工前要先做好图纸会审和设计交底工作。图纸会审至少应有两次，第一次为利润中心内部 会审，由设计管理部召集并主持，项目部、合约管理部、工程管理部及设计单位等参加，主要解决建筑及功能上的问题。第二次会审为开工前的会审，由项目部召集，设计管理部、工程管理部、设计单位、监理单位、施工单位等参加，主要解决施工工艺上的问题，由监理单位主持。会审结束后，召集部门应形成《图纸会审纪要》，《图纸会审纪要》由到会的各单位审核无误后签字盖章确认，并作为设计补充文件。
10.2 设计变更管理 1) 设计变更的提出：项目部、监理单位及施工单位也可以对图纸中存在的或现场施工过程中出现的问题提出疑问。由项目部负责汇总并审核，特别是由监理单位负责组织的第二次图纸会审为发现问题的重要环节，监理单位记录并整理后，项目部应注意认真核对。项目部将上述问题汇总后，再以《工作联系函》的形式督促设计管理部协调设计单位解决。在紧急情况下，也可以先电话通知，再补《工作联系函》。
2) 问题的解决：原则上，设计变更问题的解决由设计管理部负责归口管理，再交设计单位解决。当设计单位形成发出变更后，设计管理部应提交合约管理部进行估价，按照变更金额审批权限经主管领导审批同意后方可下发。
3) 设计变更文件的传递及存档：变更文件形成后，由设计管理部发给合约管理部及项目部，然后由项目部发给监理及各有关施工单位实施。项目部应每月整理设计变更文件，填写《设计变更文件清单》。
4) 设计变更的实施、评审：对于任何设计变更文件，项目部可以从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审。若有不同意见可以以《工作联系单》的形式向设计管理部提出修改意见供其参考。在项目部将设计变更文件发给监理单位时，要同时作好口头交底工作。各单位收到设计文件后，要在图纸上进行标识，并加盖单位的印章后再发放和归档。
5) 项目部经对施工单位设计变更的执行情况进行监控，经过《工程变更完成确认单》确认的变更才能作为施工单位结算的依据。
11、对设计单位管理要求 对设计单位的管理主要由利润中心设计管理部负责，项目部主要是现场配合管理，主要要求有：
（1）设计单位施工图出图、图纸会审及设计变更单应能够满足工程施工进度需要。
（2）设计交底及图纸会审应认真组织，尽量在开工前将全部图纸问题消化解决，避免过程中返工及过程中仓促协调影响工程进展。
（3）设计单位应明确负责统一沟通协调的主管人员，负责及时沟通各专业设计之间的问题及图纸与现场存在的矛盾。
（4）施工过程中的设计变更洽商单应及时处理，满足施工进度需要。
（5）在工程施工关键环节，设计人员要深入现场进行检查指导，特殊部位应专项交底。
（6）按照合同约定对设计深化图纸进行审批。
（7）必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其质量负责。
（8）设计单位应当考虑施工安全操作和防护的需要，对涉及施工安全的重点部位和环节在设计文件中注明，并对防范生产安全事故提出指导意见。
（9）采用新结构、新材料、新工艺的建设工程和特殊结构的建设工程，设计单位应当在设计中提出保障施工作业人员安全和预防生产安全事故的措施建议。
（10）结构及建筑说明要详细，对工程重点部位及重要分项，要细化节点。
（11）施工图纸满足强制性国家标准要求，如通道宽度、栏杆高度、净空高度、消防要求等。
（12）对有防水防渗漏要求的节点应重点考虑，如阳台、屋面泛水高度、卫生间墙体下部200mm高采用砼结构、外墙要有防渗设计，卫生间尽量采用降板设计，降板处宜设置排水设施。
（13）无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排风机械的位置和条件。
12、对监理单位管理要求 监理单位应健全工程质量保证体系，监理人员配置数量、专业能力满足工程投标承诺及实际工程需要。监理单位应根据工程实际编制监理大纲、监理规划和实施细则，严格依据监理大纲、规划和细则进行现场监理。质量管理以现场的质量监督、控制为重点，质量控制应以预控为主，严格执行现场见证取样和送检，对关键工序和重要部位施工过程进行旁站监理。落实总监、监理工程师分级质量监控管理，重点项目总监必须参加把关。坚持不合格的建筑材料、构配件和设备不准使用到工程中，坚持本工序质量不合格或未进行验收下一道工序不得施工。定期向建设单位提交质量检查报告，对工程质量进行评估。
对监理的具体管理要求参照《华润置地建设工程监理管理办法》。
13、施工单位选择 13.1 对施工单位的要求 应根据建设工程的难重点分析、当地建筑市场状况及建设单位工程管理目标提出对施工单位的管理要求，在资格预审时提出，并根据进一步预审时对市场的了解制订工程管理规范。对施工总分包单位应明确总包管理责任、总包照管指定分包责任、分包管理责任及工程质量、进度、安全管理要求，在招标文件中予以明确，对投标单位响应模糊的重点要求应在议标时应要求投标单位给以澄清。
13.2 施工单位选择渠道 （1） 对当地建筑市场进行调查，了解本地区的施工单位的资源情况，收集施工单位的信息资料，建立施工单位资料库。
（2） 在网上搜索，查找房建施工单位的信息资料，选择施工单位，填入施工单位资料库。
（3） 向当地建设行政主管部门（质监站、安监站、建委等）了解本行业全面情况，根据建设行政主管部门所作的行业评比结果和推荐情况，整理出信誉好的施工单位，填入施工单位资料库。
（4） 通过新闻媒体或网站发布工程建设招标预审信息，收集登记施工单位信息资料，填入施工单位资料库。
（5） 通过合作单位（设计、监理、测量师等）和企业员工的推荐，填入施工单位资料库。
（6） 查询同类工程承建单位情况，填入施工单位资料库。
（7） 向毗邻的兄弟城市公司征求意见、推荐，填入施工单位资料库。
13.3 施工单位的筛选原则 （1） 对施工单位资料库中单位的资质、能力与业绩进行评价，选择有同类施工经验、信誉良好的施工单位作为初选合格施工单位。
（2） 对列入初选合格的施工单位进行考察，根据对施工单位的实际考察情况，写出考察报告。对于与利润中心已经合作过的施工单位，根据情况可不必考察其承建的工程现场。
（3） 经过评选合格的施工单位列入合格承包商名册。
（4） 从合格承包商名册中选择施工单位报主管领导审核，审核合格的施工单位进入招标程序。
13.4 施工单位项目经理的选择 （1） 资质应符合要求，具有一级建造师（一级项目经理）资质。
（2） 具有同类工程业绩。
（3） 管理经验丰富，具有较强的工程管理能力。
（4） 在招标时，通过答辩考核，满足要求。
（5） 只能够在本项目担任项目经理，不能同时在其它项目间职；
该项目经理在任职期间，未经建设单位同意，中间不能更换。
14、工程质量管理规划 14.1 工程质量管理规划内容 14.1.1 设计优化及完善 设计优化及完善通过内部图纸会审的形式开展这一工作，图纸会审分两阶段进行，在确定总包前，由设计管理部组织项目部、工程管理部、合约管理部等部门对图纸进行内部会审，主要是审查设计的功能性、舒适性、效果及规范方面的问题；
在总包单位进场后，由项目部组织设计、监理、总包等单位对图纸进行外部会审，主要是解决涉及施工方面的设计问题。
从设计管理、节点设计、设计交底及图纸供应、设计协调及配合等内容进行设计管理控制。
（1）对设计图纸进行功能性复核。
1) 户内设计 建筑布置：室内有无露梁露柱，室内通道有无高度过低，阳台/露台与室内有无高差等；
（重点复核首层、标准层及顶层，方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较）。
入户门：门开启方向是否合适，开关时是否自然及不妨碍周边其他门窗或设施，猫眼或电磁有无设置，位置是否合理、楼面是否预留装修厚度等；
防水：防水材料选用是否合适，卫生间是否考虑降板设计或混凝土导墙设计，外门窗塞缝是否考虑防水要求，穿板的管道是否考虑防水要求，防水坡度是否合适等；
铝合金门窗：客厅门开启净宽有无较小，窗可开启面积及宽度是否合适，开启扇执手有无过高，厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出，厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁，厨卫门位置及开启是否影响使用等；
水电：室内有无房间未考虑电话、电视、网络，室内开关、插座位置布置是否合理，阳台给水、排水有无考虑并是否合理等；
其他：卫生间有无排气扇洞、厨房有无烟道洞；
空调位宽度是否够摆放室外机等。
2) 户外设计 楼梯间/电梯厅：门牌号及门铃有无考虑；
电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留，屋面是否考虑有检修孔或检修通道等；
大堂/电梯厅：有无考虑信报箱及可视对讲机等。
3) 室外设计 （2）复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求。
1) 建筑 通道净空高度和宽度是否满足规范（应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响）；
阳台栏杆有效防护高度是否满足，落地窗是否设计有护栏、凸窗是否设计有儿童防护网，栏杆的样式（包括立杆净距及防攀爬）是否满足规范要求，落地窗和栏杆玻璃安全要求是否满足等；
2) 消防 自然通风电梯前室通风面积是否满足规范，高层住宅中相邻住户窗距离是否满足消防规范，不满足时是否设有防火隔断，入户门是否直接面对电梯合用前室，或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求，或超过时有无隔断措施；
单元式住宅屋顶之间是否连通，塔式住宅自然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范；
室外是否形成消防环路，沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口，消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范，中间穿越建筑物时洞口净高是否满足规范，消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等。
3) 燃气 厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求，室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。
（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴。
总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后小业主的投诉，及时优化和完善设计，可避免本项目重犯以前出现的老毛病。
（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井布置等。
1) 空调管线 根据每一房间室内与室外平面、立面之间的相互关系，分析空调室内机、室外机的合理布置位置，确定空调管线走向及空调洞的布置位置。一般来说，在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些，对外立面的影响小一些。
2) 生活阳台及卫生间 这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些，且墙、地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料，布置合理一方面使用方便，另一方面显得美观精细。
3) 室外管井 室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计，相互之间难免存在冲突，如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起小业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上，发现冲突及时调整。
14.1.2 合同招标质量技术要求 在各项招标工作开始之前，需要将利润中心关于本招标项目的成功做法及特别要求以招标要求的方式提出。这些成功做法及特别要求超出规范和设计，可能需涉及费用，提前以合同条款的形式固定下来有利于为今后能在工程实施中得到较好的贯彻落实提供最有利及有力的保障，同时在保障工程质量的前提下也能最大限度地节约工程成本。
（1）标准要求 满足设计及国家相关规范标准要求，同时要求满足置地《华润置地住宅工程质量标准》。
（2）分户验收要求 按照分户验收标准要求，100％全检。
（3）土建方面 钢筋马凳要求带塑料套，楼板分布筋底部要求垫成品塑料垫块，屋面结构浇注要求原浆压光，门窗边要求分两次塞缝，外墙要求做淋水试验等。
（4）铝合金门窗 对型材、五金配件、玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均作出明确规定。
（5）栏杆铁艺 除对钢材性能指标及油漆品牌作出规定外，还对镀锌工艺作出明确规定。
（6）木门或木地板 除对木材种类及油漆品牌作出规定外，还对木材加工防腐方面作出明确规定。木门要求采用成品木门。
14.1.3 方案审查及技术交底 对重要部位及关键工序，均要求施工单位报送专项施工方案，专项施工方案经审核通过后，方可进行施工。施工方案报送经评审后，及时将评审意见及技术要求向本项目部相关工程师及施工单位进行交底。通过控制方案审查这一环节，确保本工程的重要部位及关键工序做到技术上可行，在技术层面避免安全或质量事故的产生，并满足公司总体目标。同时通过技术交底，将本工程的重要部位及关键工序的主要控制环节传达给现场工程师及施工单位，便于现场控制及实施。
（1）地下室方案 重点审查地下水位降排水措施，支撑体系是否安全合理，承台底板大体积砼温控措施，侧墙超长结构防裂抗渗措施，养护及雨季施工措施等。
（2）转换层方案 重点复核支撑体系安全性，包括传力路径、框支梁纵横双向立杆间距、框支梁柱墙模板主次龙骨间距、框支梁支撑立杆扣件数量、后浇带处门架支撑等受力计算复核，并应注意横杆、斜撑等构造措施是否设置合理。并应重点考虑框支梁柱柱头处钢筋密集情况下浇砼措施、大体积砼浇注的温度控制。
（3）外架方案 重点复核外架受力安全计算，检查外架形式（落地架、挑架、爬架等）是否满足项目发展要求及售楼要求。
（4）铝合金门窗方案 重点复核门窗加工精度保证措施、门窗安装精度保证措施、大窗的分割及垂直运输方式、门窗周边防水塞缝方案及控制措施等。
同时，总承包商和各分包商在施工前应编制各分项工程施工技术方案，并报项目部审批，审批通过后才能进行施工。
14.1.4 样板先行确认 所有精装修材料均需经材料样板确认后方可定货及进场；
所有装修工程包括粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，施工样板经确认后方可大面积施工。材料样板是合约分判的基础，一般需材料样板确定后方可分判；
施工样板是施工的依据，大面积施工一般以确定的施工样板为参照。样板确认包括质量确认和效果确认两个方面。
通过样板确认这一环节，保证在保证建筑产品的功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失，并有助于减小因样板未确定导致分判、材料加工或备料、设计修改等相应滞后的风险，保证施工质量及进度。
（1）外墙砖包括勾缝剂样板：包括材料样板和施工样板两个方面。外墙材质对外墙效果影响至关重要，确认过程可能来回反复多次，确认周期较长，有时甚至还可能更改已确定的材料样板。且外墙砖材料确认及分判后，外墙砖加工生产一般需 30-50 天，因此必须事先考虑这一因素，尽早确定 施工样板。
（2）铝合金门窗样板：包括材料样板和施工样板两个方面。当材料样板选定后，如选取的型材和配件较独特时，在做加工样板的过程中可能会陆续发现型材和配件匹配方面的设计及技术问题，提前作样板有助于在大面积开工前有充裕的时间解决，有时甚至还可能更改已确定的材料样板，且这些解决方案中可能涉及造价问题，在分判前暴露这些问题使得这些成本因素能在投标报价中确定。门窗施工样板能进一步检验门窗设计中还存在哪些问题，并能及时暴露安装中存在的问题。
（3）砌筑及抹灰样板：针对每一种户型均作一个砌筑及抹灰样板，建筑、结构及水电管线的相互关系变得非常直观，哪些部位露梁或露柱、哪些构件空间交接后需处理、哪些部位开关线盒使用不便、哪些部位需增加砼等构造措施一目了然，便于寻求处理方案。
（4）室外园建样板：园建面层做法涉及到环境效果，确认过程可能反复多次，确认周期较长。且大多园建装修材料定货周期较长，因此事先需考虑这一因素，提前将各种园建装修材料做出施工样板并及早确认。
(5) 对新材料、新设备、新工艺等，也要先做样板，报设计管理部、工程管理部、合约管理部等，通过试验和鉴定后，才可应用到工程上。
(6) 样板包括交楼样板、施工工艺样板、材料样板，需做的样板具体如下：
编号 类别 内容 组织部门 确认部门(利润中心) A 交楼样板 每户型 项目部 设计/营销/客服部及物业 B 施工样板 厨卫间混凝土导墙 项目部 工程管理部 空调侧板 项目部 工程管理部 砼楼面收浆压实 项目部 工程管理部 砌体 项目部 工程管理部 穿墙管预埋 项目部 工程管理部 钢板（丝）网安装 项目部 工程管理部 内外墙抹灰 项目部 工程管理部 内外墙涂料 项目部 工程管理部 天棚 项目部 工程管理部 楼地面粉刷、楼地面 项目部 工程管理部 楼梯踏步 项目部 工程管理部 铝合金塞缝、防水、打胶 项目部 工程管理部 防水基层处理 项目部 工程管理部 防水层 项目部 工程管理部 外墙贴砖 项目部 工程管理部 C 材料样板 入户门、防火门 项目部 设计部 涂料、油漆 项目部 设计部 地砖及排版 项目部 设计部 楼梯、阳台栏杆 项目部 设计部 铝合金门窗、配件 项目部 设计部 外墙面砖 项目部 设计部 密封胶 项目部 设计部 开关面板（精装修 项目部 设计部 洁具（精装修） 项目部 设计部 14.1.5 关键质量指标的监控及检验办法 对监理细则的考量和评价，重点突出其具体检查监督措施的可操作性及实施性，避免简单引用规范条文，真正将检查督促落到实处，真正体现“监理细则”的作用。
（1）加气砼砌块养护时间 针对加气砼砌块出炉放置时间过短就上墙导致砌筑裂缝问题，执行中可采取在厂家划出专门的堆场，对加气砼砌块出炉时间作好标记，出炉 15 天后方可运入现场。
（2）防水材料厚度 针对防水单位偷工减料的问题，通过控制防水材料用量及现场实测防水层厚度的“双控”措施来控制，进场时要求防水单位按理论用量将材料一次进到位。
（3）外墙防水层施工 针对外墙用聚合物胶结粉粘贴面砖时粘贴层在工序施工时即被隐蔽的问题，可要求将粘贴工序分解成两步，先在墙面满刮部分厚度，检验后再用剩余厚度贴砖。
（4）外墙砂浆配合比 除现场检查外墙砂浆有无按照配合比施工，并经常检查水泥和砂原材料质量，发现问题及时制止整改，不符合要求的坚决要求返工。
（5）栏杆铁艺、木构件、铝合金门窗加工 采取不定期突然袭击到加工厂检查，查看加工工艺或材料品牌与利润中心要求有无出入。
14.1.6 施工验收及工序控制 要求所有的工序开始之前，必须报监理工程师同意；
所有工序完成之后，必须报监理工程师检查验收。将施工验收及工序控制与进度款出粮结合起来，出粮时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝出相关工程量的进度款。只有采取强有力的措施狠抓质量关，才能保证本工程的施工质量在利润中心的可控制范围内。
(1) 钢筋工程：隐蔽工程验收。检查是否满足设计要求及质量要求。
(2) 模板工程：检查模板平整度及支撑安全性。
(3) 外架拆除：检查已完部分施工质量是否满足，有无相关其他未完工程。
(4) 砌筑抹灰：检查是否按工序施工，施工质量是否满足要求。不按工序施工是墙体裂缝产生的重要原因之一。
(5) 防水施工：对基层、防水层防渗漏效果层层把关，检查防水层施工质量及防水材料有无偷工减料。
(6) 门窗施工：检查门窗的安装质量，并控制门窗周边塞缝工序，以保证门窗防渗漏的效果。
(7) 管洞封堵：检查是否按工序施工,不按工序施工是管洞渗漏最重要的原因。
14.1.7 联合验收 对重要部位及关键工序，一方面，通过方案审查及技术交底，使得施工方案在技术上做到可行并将技术要求传达到现场执行层；
另一方面，必须高度重视现场执行的程度及落实的效果，对重要部位及关键工序，均由项目部经理/ 副经理、技术负责人、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。
通过联合验收，一方面，使得验收的结果及发现的问题更全面及权威一些；
另一方面，大规模联合验收反映出项目部狠抓质量的决心，从而触动施工单位提升质量意识。
(1) 地下室：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，各类预埋预留是否满足功能性等。
(2) 标准层：验收钢筋、模板的施工质量，支撑搭设的安全性，主要检查各类预埋预留是否满足功能性等。
(3) 防水：检查防水层施工质量、材料真伪及厚度等。
14.1.8 防渗漏、防沉降、防开裂专项规划 （1）防渗漏专项规划 1) 部位：屋面，外墙，卫生间，门窗，地下室底板、侧墙及顶板，露台，管洞封堵，电梯井基坑、生活水池、消防水池、游泳池、室外水景。
应特别注意中间退台楼层的露空平台应做防水，露空电梯厅或地下室局部露空部位的顶棚及侧墙装修材料应有防水性能。地下室及半地下室结构自防水及柔性材料防水均应自成封闭体系。
2) 材料：根据不同防水部位对防水材料的要求不同，选取合适的防水材料。如屋面选取涂膜类防水材料既有利于施工又因其粘接性能好而易于保证施工质量。地下室顶板一般有种植要求，选取耐根系的卷材类防水材料可能更合适。卫生间侧墙由于面层装修一般贴砖，选取聚合物水泥基材料可能既能防水又能保证粘贴强度。
3) 施工要求：屋面、地下室底板及顶板、卫生间地面、水池地面结构板施工时均要求原浆压光，防水施工前做 48 小时闭水试验。管洞要求分两次封堵并试水。门窗要求分两次塞缝，外墙及外窗要求按照《华润置地住宅工程质量标准》做淋水试验。
4) 监管：防水材料进场时，应有合格证和检测报告，并应进行复试，合格后才允许使用；
施工过程采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施。
（2）防沉降专项规划 1) 部位：天然基础、桩基础、首层地坪、基坑或管线回填、室外道路、 室外园建结构（包括台阶踏步等）。
2) 措施：严格控制天然基础持力层地耐力是否满足设计，严格控制桩基础贯入度及入岩深度是否满足收锤标准；
严格控制首层地坪、基坑及管线、室外道路及园建结构按要求分层回填，并复核持力层地耐力是否满足设计，必要是采取换填石粉或砂甚至加设钢筋砼构造层。
3) 监管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施。
（3）防开裂专项规划 1) 部位：墙体、室外园建结构。
2) 措施：对超长或超高墙体加设构造柱，严格控制砌筑材料出炉时间，严格控制日砌筑高度及顶砖歇墙时间，保证过梁的搭接长度，砌筑时避免形成通缝等。对于室外园建结构，控制好沉降即是控制了开裂。
3) 监管：采取工序验收、联合检查、旁站监理等措施多管齐下。
14.1.9 售楼部工程质量专项规划 售楼部工程工期要求紧、质量要求高，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。一般措施有：
(1) 为压缩墙体砌筑时间，墙体砌筑一次成活。加强措施为墙面满挂钢丝网；
(2) 为压缩墙体抹灰时间，墙体抹灰一次成活。加强措施为墙面抹灰满挂网格布；
(3) 为保证样板房不发生渗漏，要求将样板房上一层管洞临时封堵并满做防水层；
(4) 如样板房设在首层，首层楼板直接做成结构板；
(5) 在成本超支处于可接受的范围内，室外关键部位基层采用石粉或砂回填。
14.1.10 施工过程中的质量管控措施规划 （1）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系，要求施工单位在工程一开始就严格按照工程规模大小配备相应数量的合格的专职质检员（多层一般每 3 万平米配备 1～2 名，高层一般每 5 万平米配备 1～2 名），质检员必须充分授权，质量不达标时可行使质量否决权。利润中心项目部协助树立施工单位质检员的权威，凡施工单位申请验收，均要求由质检员提出申请并签字认可，未经质检员签字认可的验收申请一律不予验收。要求质检员提出验收申请之前，严格执行施工班组的自检、互检、交接检的“三检”制度。同时利润中心项目部考察质检员的责任心、工作态度和能力，对多次出现质检员验收合格、经利润中心项目部复验不合格的人员予以警告，对屡教不改的不称职人员坚决予以更换。
（2）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗对于一些对工人操作技能有较高要求的重要部位或重要工序的施工，对操作工人实行考核上岗。比如，对于铝合金门窗塞缝，工人的工艺操作水平对门窗塞缝质量的影响至关重要，且塞缝不好就可能发生渗漏，影响严重，因此有必要对操作工人实行考核上岗。方法是：先审查塞缝工人的工作经历，检查塞缝工人以往有无门窗塞缝的工作经验，以往从事的项目门窗塞缝有无渗漏或是否严重；
然后让相关塞缝工人实际做施工样板，并派经验丰富的工程师全过程观察其塞缝过程是否正确及熟练，且对塞完缝后的样板进行淋水试验以检查塞缝质量。
（3）旁站监理 为了加强对隐蔽工程及重要工程节点的质量控制，要求对桩基础施工、混凝土浇筑、屋面防水、外墙防水、土方回填、门窗塞缝、重要设备安装等工程节点进行旁站监理。旁站监理的作用一方面是对重要施工工序或重要部位的施工质量进行全过程控制；
另一方面，对于施工过程不允许中断、必须连续施工的作业起到一旦发生突发事故能得到有效协调解决，从而避免事态进一步扩大。
（4）现场巡视 每周进行一次现场巡视，项目部全体员工参加。将巡视发现的安全质量问题、解决措施、整改责任人、整改完成时间记录在《每周地盘巡视工作记录表》中发给各相关施工单位，要求限期整改完成。当出现严重不合格时，还需填写《整改通知单》给施工单位，要求编制专项整改方案报监理单位和建设单位审核，经审核同意后再进行现场整改。现场巡视，一方面，可以弥补日常现场监督的遗漏，及时发现及解决现场存在的问题；
另一方面，同联合验收一样，反映出利润中心很抓质量的决心，从而触动现场质量意识的提高及责任心的加强。
（5）质量管理重心前移、范围外移质量管理必须从抓住根本，抓住质量问题的源头。对原材料，严格执行原材料进场审批手续。对几项对工程质量有较大影响的半成品，如：栏杆、铝合金门窗、木门/木地板等，将工厂加工过程纳入项目质量管理的范畴内，将质量管理的范围覆盖至加工厂。定期/不定期或关键节点加工时到工厂抽查或检查，确保加工厂按利润中心指定材料品牌或其他要求进行施工，保证施工质量。
（6）设计问题协调 对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，项目部需要配合设计部，以周审图记录的形式向有关设计部提出要求，然后由其转至设计单位，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。
（7）质量事故的处理 对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，并经项目部认可，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。
对一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。
14.1.11 质量通病的预控以及处理 针对经常出现、易引起小业主投诉的墙面开裂、厨厕间渗水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工过程中因施工工艺、施工流程、操作方法等暴露出的质量通病问题，将采取以下措施：
(1) 要求在工程开工时的施工组织设计以及施工方案中必须将质量通病的预防以及处理作为重点章节进行编制。
(2) 在施工过程中针对容易出现通病问题的部位要求做样板制度，并且必须对作业人员进行技术交底。
(3) 监督监理公司对易出现问题的部位采取必要的旁站、巡视、平行检验等手段进行控制，并做好相应的记录。
(4) 定期或不定期的由项目部组织设计单位、承包商参加召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。
14.1.12竣工验收及移交 工程施工完成后，由施工单位进行自检；
自检合格后，申请监理预检，监理组织单位工程竣工预检，对检查出的问题，要求施工单位限期整改，整改完成后监理组织复查，合格后签署验收审核意见，同意进行竣工验收；
然后由施工单位向建设单位提出竣工验收申请，建设单位向市质监站申请工程竣工验收，由建设单位组织四方（建设单位、监理、设计、项目经理部）并由质监站参加进行单位工程验收，验收通过后在验收记录表上签字，市质监站验收后提供质量合格证书。
验收流程及要求详见《华润置地住宅工程竣工质量验收移交工作指引（试行）》。
14.1.13 入住前质量检查和维修 根据完工后内部检查的流程和方法，项目部与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保小业主入住交接的顺利进行。
14.2 质量目标 应根据工程建设定位和发展规划确定工程建设的质量目标，有条件的工程应确定创鲁班奖、国家优质工程、詹天佑大奖优秀住宅小区金奖及3A性能住宅。
华润置地的品牌定位为高品质，各工程项目质量最低标准应为市级优质工程。
14.3 分户验收规划 14.3.1 分户验收要求 按照分户验收标准要求，100％全检。
14.3.2 分户验收阶段划分 应根据工程建设情况,确定分户验收阶段划分。分户验收一般按照结构阶段、砌筑阶段、装修阶段三阶段分别验收。
14.3.4 各阶段检查要求 （1） 结构阶段 结构按照多层结构施工完成、高层结构每施工完成8-10层，由施工单位自行组织按照现浇混凝土结构施工验收规范、华润置地标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对结构外观质量、结构平整度和垂直度、结构净空尺寸、预留洞口、管线盒的预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以楼层为检验批报监理单位验收并签字。
（2） 砌筑阶段 砌筑按照多层砌筑施工完成、高层砌筑每施工完成5-8层，抹灰未进行之前，由施工单位自行组织按照砌体结构施工验收规范、华润置地标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对砌体外观质量、墙面平整度和垂直度、构造要求（构造柱、圈梁、墙拉筋、导墙、梁下斜砌收口等）、净空尺寸、预留洞口、管线盒的预埋等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以楼层为检验批报监理单位验收并签字。
（3） 装修阶段 在每户住宅装修施工过程及完成后进行，由施工单位自行组织按装饰施工验收规范、华润置地标准要求及分户验收抽查点分布图进行自检，对室内墙面、地面、顶棚、门窗、玻璃、栏杆、净空尺寸、防水等；
室外通道、栏杆、铺装、园林等；
机电给排水、电气、采暖、燃气、智能化等进行检查，将检查结果进行现场标识及表格填写，并以每户住宅为检验批报监理单位验收并签字。
14.3.5 资料整理 每户住宅应汇总该户检验批项目及检查结论,将有关信息填入分户验收汇总表中。
单位工程应汇总各套住宅工程质量分户验收表,将有关信息填入单位工程分户验收汇总表中。
15、安全文明施工管理规划 15.1 安全文明施工管理目标 根据工程建设定位和发展规划确定工程建设的安全文明施工目标。
15.2 文明施工管理规划内容 文明施工是保持施工场地整洁、卫生，施工组织科学、施工程序合理的一种施工活动。实现文明施工，不仅要着重作好现场的场容管理工作，而且还要相应做好现场材料、机械、安全、技术、保卫、消防和生活卫生等方面的管理工作。
（1） 施工主入口大门 进出口设置大门，大门内侧设值班岗亭，门卫保安要穿保安服装。
大门口应作硬地处理，车辆出入口位置设置车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。
（2） 临时围墙 围墙高度不小于2M。在总包合同中有明确说明，现场临时围墙的包装宣传权归公司所有，宣传规划由营销部统一制定要求或设计。
（3） 施工单位现场临时办公室 施工单位现场临时办公室要求坚固、整洁、美观，并做好各房间的标识。
办公室及办公室门口必须保持清洁，并由专人打扫。
办公室四周以及顶部必须做好安全防护。
（4） 排水、场地硬化与道路 施工现场内场地应平整，路旁要有良好的排水措施，交通通畅，现场道路应有硬化措施且保持通畅；
（5） 卫生间 项目现场应规划卫生间，卫生间由总承包商安排专人及时清理并保持清洁干净。
（6） 售楼工程的文明形象规划 1) 临街或面向售楼区域的外架安全网，应设置双层安全网或在售楼开放前更新；
2) 开放或集中开盘日期，应尽可能回避从施工场地发出电锯、混凝土浇捣等噪音。
3) 施工总平面布置时，不宜将施工塔吊、电梯井架布置在售楼开放区域视线内。
4) 施工围墙与外架应兼顾考虑张挂销售广告或其他视觉标识的功能。
5) 施工道路、施工人流尽可能避免与售楼卖场交叉；
（7） 成品保护 由于住宅施工过程中单位众多、工人素质不一，造成已完毕成品被后续工序多次的污染或破坏，同时成品破坏后不易修复达到原有一致效果，且引起承建商较大的成本增加，也会直接影响到今后 房屋交付的质量效果，所以成品保护历来是现场施工管理的重点和难点。从开发商的角度上，应加强整体工序的合理安排，加强参建各单位的成品保护意识和责任约束。例如，木质入户门易划伤、磕碰，可以在装修阶段后期工序安排上，将入户门安装时间适当缓后，户内物品和其他工序成品的保护与防盗可以通过首层单元口设置铁栅门登记进出来管理。
15.3 未取得施工许可证手续前的安全管理 未取得施工许可证阶段，建设单位承受的安全责任风险较大，项目部需设置专职安全管理人员，项目应对现场严格安全管理，具体工作如下：
(1) 对施工可能造成损害的毗邻建筑物和地下管线的应与相关管理部门签订保护协议，并对其采取必要的专项的安全防护措施。
(2) 应对危险性较大的工程如（深基坑、高支模）加强监控管理，应有专职人员对其定期进行现场监控。
(3) 应每周组织施工单位、监理单位参加的安全检查，召开安全生产会议，对发现的安全隐患由监理单位下发书面整改通知单，督促施工单位落实整改。
(4) 应督促监理单位对危险性较大的施工工序、部位（塔吊安拆、起重吊装、爆破）等建立旁站监督。
(5) 安全检查应重点检查施工大型机械、临时用电设施、脚手架、四口五临边防护等危险部位。
(6) 安全领导小组应督促施工单位根据不同施工阶段和周围环境及季节、气候的变化，在施工现场采取相应的安全施工措施。监理单位应检查施工企业落实安全措施工作情况。
15.4 安全管理规划内容 按照《建设工程安全生产管理条例》(国务院令第393号)、《关于落实建设工程安全生产监理责任的若干意见》(建市[2006]248号)精神，落实建设单位、监理单位及施工单位的安全责任。
建设单位的主要安全责任有：
(1) 编制工程项目施工安全分析报告，应包括：工程项目安全作业环境、工程特点、安全生产和文明施工的管理目标等内容。
(2) 督促设计单位对安全施工提出要求和建议。
(3) 在施工合同中约定安全防护、文明施工措施费用支付计划。
(4) 向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下、地上管线资料，并经施工单位签收确认。
监理单位的主要安全责任有：
(1) 审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准；
(2) 监理单位在实施监理过程中，发现存在安全事故隐患的，应当要求施工单位整改；
情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的，工程监理单位应当及时向有关主管部门报告。
施工单位的主要安全责任有：
(1) 必须具有安全生产许可证；
(2) 安全生产责任制度和安全生产保证体系健全；
(3) 项目负责人、专职安全管理人员配备满足《建筑施工企业安全生产管理机构设置及专职安全生产管理人员配备办法》(建质【2004】213号)，具有安全生产考核合格证书；
(4) 施工单位应当在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案，危险性较大的工程如基坑支护、高支模、脚手架、预应力张拉等须按照《危险性较大工程安全专项施工方案论证审查办法》(建质【2004】213号)制订专项施工方案，并报监理公司审查批准，深基坑、高支模、30M及以上高空作业需组织专家论证审查方案；
(5) 有安全生产专项资金使用计划及保证措施；
(6) 建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责，总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务；
(7) 垂直运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、起重信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训，并取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业；
(8) 施工单位负责项目管理的技术人员应当对有关安全施工的技术要求向施工作业班组、作业人员作出详细说明，并由双方签字确认；
(9) 施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位，设置明显的安全警示标志。安全警示标志必须符合国家标准。
(10) 施工单位对因建设工程施工可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线等，应当采取专项防护措施。
(11) 为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险；
(12) 制订有工程项目生产安全事故应急救援预案。
取得施工许可证，并办理安检备案手续的，安全生产责任主要由施工单位、监理单位承担。建设单位应参加主管部门的监督检查，并督促施工单位整改。并要求监理定期上报监理月报，月报中应有项目安全生产评价内容。
工程开工前，项目部对总承包商《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，是否满足当地安全文明要求。同时还要负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存放于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报项目部进行复查。
项目部定期要对现场场地安全文明施工进行检查，每月底组织一次对现场施工单位的检查、评比工作。
15.5 销售及竣工后交楼入住阶段的安全管理 在开盘销售期，对顾客进入施工现场参观看房应制定管理制度，对陪同看房的销售人员进行培训交底，顾客进入工地必须由销售人员陪同察看，一般情况下禁止顾客带领儿童进入工地，特殊情况顾客儿童进入工地须有专人一对一的陪同。
因销售需要举办工地开放日活动，需项目部、销售部组织监理、施工单位制订活动方案，做好相关安排，确保顾客参观通道及活动区域的安全。
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